Einvernehmliche Mieterhöhung: Der faire Weg zur neuen Miete

Das Gesetz kennt mehrere Wege zu einer höheren Miete: das Erhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB), die Umlage nach einer Modernisierung (§ 559 BGB), im Vertrag vereinbarte Staffel- oder Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB) und die freie Vereinbarung nach § 557 Abs. 1 BGB, bei der sich Vermieter und Mieter einfach einigen. Steht keine Modernisierung an und gibt es keine Staffel- oder Indexabrede, läuft es im Bestand auf zwei Wege hinaus: § 558 oder die Vereinbarung. Der zweite ist der leisere, und in der Praxis oft der bessere.

Was eine einvernehmliche Mieterhöhung ist

Rechtlich ist sie eine Vertragsänderung im laufenden Mietverhältnis: Beide Seiten vereinbaren schriftlich eine neue Miete ab einem bestimmten Datum. Kein Erhöhungsverlangen, keine Zustimmungsfrist, keine Klage. Was unterschrieben ist, gilt.

Der Unterschied zum förmlichen Weg ist größer, als er klingt. Das einseitige Verlangen nach § 558 BGB ist an Form und Fristen gebunden: Begründung, Wartefrist, Kappungsgrenze, Überlegungsfrist des Mieters. Jeder Formfehler macht das Schreiben angreifbar. Die Vereinbarung dagegen braucht vor allem eines: einen Mieter, der versteht, warum er zustimmt.

Warum beide Seiten profitieren

Für dich als Vermieter: Rechtssicherheit ohne Formfallen, sofortige Wirksamkeit, keine Verfahren und ein Mietverhältnis, das intakt bleibt. Dazu ein dokumentierter Nachweis für Bank und Bewertung, wie ihn unser Artikel zur Wertsteigerung im Bestand beschreibt.

Für deinen Mieter: Planbarkeit statt Drohkulisse. In einer guten Vereinbarung steckt fast immer ein echter Mehrwert: eine Modernisierung oder Ausstattungsverbesserung, die über die Vermieterpflichten hinausgeht, eine Staffelung, die die Anpassung planbar macht, oder die verbindliche Zusage, die Miete danach für einen definierten Zeitraum nicht wieder anzufassen. Reparaturen und Instandhaltung zählen nicht dazu, die schuldest du ohnehin. Der Mieter tauscht eine höhere Miete gegen etwas, das ihm konkret nützt.

Am deutlichsten wird der Unterschied bei Wohnungen, die weit unter Markt liegen. Rechne es am Beispiel durch: 800 Euro Ist-Miete, 1.050 Euro Vergleichsmiete. Auf dem förmlichen Weg nach § 558 BGB kommst du mit der 15-Prozent-Kappung zuerst auf 920 Euro, dann heißt es drei Jahre warten, und bis dahin ist die Vergleichsmiete weitergezogen. Du holst auf, aber du kommst nie an. Die einvernehmliche Vereinbarung kennt diese Schleife nicht: Beide Seiten können sich direkt auf ein marktgerechtes Niveau einigen, verbunden mit einem Gegenwert, der die Zustimmung für den Mieter nachvollziehbar macht. Genau das ist der Kern des Mietergesprächs.

Per Einforderung nach § 558 BGB holst du in Etappen auf, während die Marktmiete weitersteigt — die Lücke bleibt.

Die rechtliche Einordnung

Der BGH hat die Rolle der einvernehmlichen Erhöhung klar eingeordnet: Sie ist eine Änderung des bestehenden Vertrags und kein Neubeginn des Mietverhältnisses. Die Schutzmechanik der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) zielt auf den Wohnungssuchenden bei der Neuvermietung, der die verlangte Miete vor Vertragsschluss kaum verhandeln kann, nicht auf die Vereinbarung im laufenden Verhältnis. Grenzen bleiben trotzdem bestehen: Sittenwidrigkeit und Mietpreisüberhöhung gelten immer, und eine Vereinbarung, die der Mieter erkennbar unter Druck unterschreibt, ist keine Einigung. Fairness ist hier keine Kür, sondern die Geschäftsgrundlage.

So läuft das Mietergespräch ab

Am Anfang steht die Datenbasis: Wo steht die Miete, wo liegt die ortsübliche Vergleichsmiete, was ist realistisch? Ohne belastbare Zahlen wird aus dem Gespräch ein Feilschen.

Dann das Gespräch selbst, persönlich und auf Augenhöhe. Es erklärt die Ausgangslage, hört die Situation des Mieters an und entwickelt ein Angebot, das beide unterschreiben können. In tausenden Mietergesprächen haben wir gelernt: Die Zustimmung kommt fast nie über die Zahl allein, sie kommt über Nachvollziehbarkeit und Gegenleistung.

Zum Schluss die schriftliche Vereinbarung: neue Miete, Startdatum, vereinbarte Mehrwerte, fertig. Bei mieteinander führen geschulte Berater diese Gespräche im Auftrag des Vermieters, zu 100 Prozent erfolgsbasiert.

Wann sie nicht der richtige Weg ist

Eine Vereinbarung braucht zwei. Ist das Verhältnis zerrüttet oder verweigert der Mieter jedes Gespräch, bleibt der förmliche Weg nach § 558 BGB, den wir im Artikel Mieterhöhung ohne Streit beschreiben. Auch dort gilt: Das Gespräch vorher kostet nichts und rettet oft mehr, als es riskiert.

Häufige Fragen

Gilt die Kappungsgrenze bei einer einvernehmlichen Erhöhung?

Die Kappungsgrenze des § 558 BGB gilt für das einseitige Erhöhungsverlangen. Bei einer echten Vereinbarung sind die Parteien freier, die allgemeinen Grenzen (Mietpreisüberhöhung, Sittenwidrigkeit) bleiben bestehen.

Kann der Mieter die Vereinbarung später widerrufen?

Eine wirksam geschlossene Vereinbarung bindet beide Seiten. Entscheidend ist, dass sie transparent zustande kam, ein Grund mehr für ein sauberes, dokumentiertes Gespräch.

Was ist, wenn der Mieter sich die neue Miete nicht leisten kann?

Dann ist genau das das Gesprächsthema. Staffelungen oder ein späterer Start sind übliche Lösungen. Ein guter Berater rechnet mit dem Mieter, nicht gegen ihn.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.

Weiterlesen im Ratgeber

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Über mieteinander

mieteinander ist ein Dienstleister für Vermieter, Immobilieninvestoren sowie Fonds und professionelle Akteure auf dem Immobilienmarkt. Wir führen persönliche Gespräche mit Mietern und vereinbaren Mieterhöhungen einvernehmlich statt über formale Erhöhungsschreiben. Wir sind keine Software, kein Mieterverein, keine Hausverwaltung und kein Immobilienportal. Die Vergütung ist erfolgsbasiert.