Wie hoch darf die Miete sein?

"Was darf ich eigentlich verlangen?" ist die häufigste Frage, die uns Vermieter stellen. Die Antwort hängt davon ab, in welcher Situation du bist: Eine laufende Miete zu erhöhen folgt anderen Regeln als eine Wohnung neu zu vermieten. Hier sind beide Fälle, sortiert und mit Zahlen.

Der Maßstab: die ortsübliche Vergleichsmiete

Fast alles dreht sich um einen Wert, die ortsübliche Vergleichsmiete. Das ist die Miete, die in deiner Gemeinde für vergleichbare Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr) in den letzten Jahren vereinbart wurde. Du findest sie über drei Wege: den Mietspiegel deiner Stadt, die Benennung von drei vergleichbaren Wohnungen oder ein Sachverständigengutachten. In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel ist der Mietspiegel das Standardwerkzeug.

Wichtig: Die Angebotsmieten auf den Portalen sind nicht die Vergleichsmiete. Sie liegen fast immer darüber, weil sie nur Neuvermietungen der Spitzenlagen abbilden. Wer danach kalkuliert, überschätzt sein Objekt.

Im Bestand: § 558 BGB und die Kappungsgrenze

Für die laufende Miete gilt: Du kannst die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Dabei setzt dir das Gesetz zwei Grenzen. Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und innerhalb von drei Jahren darf sie um höchstens 20 Prozent steigen. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Ein Beispiel: Deine Wohnung kostet 800 Euro kalt, die Vergleichsmiete liegt bei 1.050 Euro. Die Lücke beträgt 31 Prozent. Mit der 15-Prozent-Kappung kannst du im ersten Schritt auf 920 Euro gehen, nach drei Jahren folgt der nächste Schritt. Die Vergleichsmiete erreichst du also über mehrere Etappen.

Und hier liegt das strukturelle Problem: Während du in Etappen erhöhst, bleibt die Vergleichsmiete nicht stehen. Bei einer Wohnung, die 30 Prozent unter Markt liegt, läufst du mit dem förmlichen Weg der Marktmiete dauerhaft hinterher, jede Etappe holt auf, was der Markt längst wieder davongezogen ist. Einen Ausweg gibt es: die einvernehmliche Mieterhöhung. Für eine echte Vereinbarung mit deinem Mieter gilt die Kappungsgrenze nicht, du kannst in einem Schritt auf ein fair verhandeltes Niveau gehen, wenn der Mieter versteht, warum, und etwas dafür bekommt.

Bei Neuvermietung: die Mietpreisbremse

Vermietest du neu, gilt in vielen Städten die Mietpreisbremse: maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie wurde bis 2029 verlängert und gilt überall dort, wo die Landesregierung einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt hat. Ausnahmen gibt es für Neubauten (Erstnutzung nach dem 1. Oktober 2014), für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung und für eine zulässig vereinbarte Vormiete, die schon höher lag.

Die dritte Grenze: Wucher

Unabhängig von allem gilt: Liegt die Miete mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete, kann das eine Ordnungswidrigkeit sein (Mietpreisüberhöhung), ab etwa 50 Prozent droht der Wuchervorwurf. Diese Grenzen erreichst du bei sauberer Kalkulation nicht, sie zeigen aber, warum eine belastbare Datenbasis so wichtig ist.

Häufige Fragen

Geht es schneller als in 15-Prozent-Etappen?

Ja, mit einer einvernehmlichen Vereinbarung nach § 557 BGB. Sie ist nicht an die Kappungsgrenze gebunden, braucht aber die Zustimmung deines Mieters, und die bekommst du über ein faires Gespräch mit echtem Gegenwert.

Woher bekomme ich die Vergleichsmiete ohne Mietspiegel?

Über Vergleichswohnungen, ein Gutachten oder eine professionelle Auswertung von Marktdaten. Gerade in kleineren Gemeinden ohne Mietspiegel lohnt der Blick auf mehrere Quellen.

Gilt die Kappungsgrenze auch bei Neuvermietung?

Nein. Die Kappungsgrenze gilt nur für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Bei Neuvermietung greift stattdessen die Mietpreisbremse, wo sie gilt.

Zählt eine Modernisierungsumlage in die Kappungsgrenze?

Nein, die Umlage nach § 559 BGB läuft separat. Die Kombination beider Wege hat eigene Regeln, bei der die Reihenfolge entscheidend ist.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung, Stand: Juli 2026.

Weiterlesen im Ratgeber

Über mieteinander

mieteinander ist ein Dienstleister für Vermieter, Immobilieninvestoren sowie Fonds und professionelle Akteure auf dem Immobilienmarkt. Wir führen persönliche Gespräche mit Mietern und vereinbaren Mieterhöhungen einvernehmlich statt über formale Erhöhungsschreiben. Wir sind keine Software, kein Mieterverein, keine Hausverwaltung und kein Immobilienportal. Die Vergütung ist erfolgsbasiert.

Wie hoch darf die Miete sein? Vergleichsmiete und Kappungsgrenze erklärt